LOI PINEL 2018 :

LE GUIDE POUR BIEN INVESTIR ET RÉDUIRE SES IMPÔTS

L’investissement immobilier attire toujours plus de français, désireux de placer leurs économies dans « la pierre ». Acheter un bien immobilier est vu par tous comme un investissement sûr. C’est aussi un produit rentable pour de nombreuses années.

Mais savez-vous qu’il permet en plus une réduction d’impôts jusqu’à 63 000€ grâce à la loi PINEL ?

Si vous lisez cet article c’est certainement que vous êtes au courant et voulez approfondir votre connaissance du dispositif Pinel. Alors lisez ce qui suit pour éviter les pièges, connaitre les nouveautés de 2018 et profiter des avantages de la loi Pinel !

RAPPEL DU DISPOSITIF PINEL ET DES CHANGEMENTS POUR 2018

Pour rappel, la raison d’être du dispositif Pinel est le suivant : favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf ! Autrement dit, le gouvernement va faire tout son possible pour vous donner envie d’acheter un logement neuf afin de le louer, quitte à réduire vos impôts et vous aider à emprunter si nécessaire. L’économie du secteur est ainsi boostée et les offres de locations multipliées. Tout le monde y gagne !

Dans le cadre de ce projet les lois se sont succédées mais le mécanisme, lui, reste inchangé : en plus de l’acquisition d’un patrimoine immobilier et des rentes locatives, le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux sous forme de réduction d’impôts (dans la limite du plafonnement des niches fiscales < 10 000€ annuelles autorisées).

Ce dispositif a connu de nombreux changements : la loi Scellier en 2012 a été remplacée par la loi Duflot en 2014 et finalement par la loi Pinel en 2017. Alors quels sont leurs points communs, et quelles sont leurs différences ?

COMPARATIF LOIS SCELLIER, DUFLOT ET PINEL : points communs

Investissement dans un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement)

Logement conforme aux normes énergétiques BBC 2005 ou RT 2012

Situé dans un secteur géographique défini

Appartement nu loué comme résidence principale

Loyers et ressources des locataires plafonnés

COMPARATIF LOIS SCELLIER, DUFLOT ET PINEL : différences
LOI SCELLIER (2012)	LOI DUFLOT (2014)	LOI PINEL (2018)
Double avantage : réduction d’impôt sur le revenu et déduction fiscale de 30% sur les loyers	Fin de la déduction fiscale sur les loyers
Plafonds de réduction d’impôts dégressifs et selon la zone	Plafonds à 5500€ / m² quelle que soit la zone
Achat d’un logement par an	Possibilité d’acheter deux logements par an
	Location pour 9 ans obligatoire	Au choix : 6, 9 ou 12 ans
	Réduction d’impôts maximale = 18% du prix de revient	= 21% du prix de revient de l’investissement pour 12 ans de location
	Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni être son ascendant ou son descendant	Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire (hors foyer fiscal)

LOI SCELLIER (2012)	LOI DUFLOT (2014)	LOI PINEL (2018)
Double avantage : réduction d’impôt sur le revenu et déduction fiscale de 30% sur les loyers	24	3
Plafonds de réduction d’impôts dégressifs et selon la zone	19	2
Achat d’un logement par an	39	1

On remarque que la somme des avantages s’accumule au fil du temps. C’est donc le moment idéal pour investir ! D’autant plus que le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, a annoncé le prolongement du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, tout en restreignant les zones concernées. Alors lesquelles sont encore accessibles, et qu’attendre en termes de rendements ?

OU INVESTIR EN 2018 POUR BÉNÉFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI PINEL ?

C’est l’État qui répond en réalité à cette question. La France est découpée en zones A et B (la C ayant disparu au début de l’année 2018). Quelle est la particularité de ces zones ? Il s’agit des secteurs où l’offre de logements est inférieure à la demande, des zones dites « tendues ». Il peut s’agir d’un problème de volume ou de prix.

On comprend alors l’intérêt du dispositif Pinel pour le gouvernement : des appartements neufs sont mis sur le marché et destinés à la location avec des loyers et des conditions de ressources plafonnés selon la zone. Tout le monde y trouve son compte : l’État grâce à la croissance économique de ces zones, le secteur immobilier par la création de logements neufs, l’investisseur en devenant propriétaire d’un bien immobilier rentable et le locataire qui peut ainsi se loger décemment.

Alors dans quelles zones investir ?

La réponse dépendra bien évidemment de votre projet et nécessite très probablement l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aiguiller. Néanmoins, vous trouverez dans ces tableaux les caractéristiques de chaque zone et certaines des villes qui en font partie :

ZONES ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL EN 2018
CLASSEMENT	VILLES
A bis	Paris et 29 communes alentours
A	– Île-de-France, Côte d’Azur – Lille, Lyon, Marseille, Montpellier – Agglomération de Genève (partie française)
B1	– Communes de plus de 250 000 habitants – Grande couronne parisienne – Villes où le prix de l’immobilier est élevé : Cluses, Chambéry, Annecy, La Rochelle, Saint-Malo, Bayonne – Corse et îles non reliées au continent – Départements d’Outre-Mer

Détaillons un peu ces zones pour investir intelligemment :

CARACTÉRISTIQUES DES ZONES PINEL 2018
	A bis	A	B1
Situation	Offre largement inférieure à la demande	Offre inférieure à la demande	Marché fluide et équilibré
Descriptif	Investissement locatif toujours rentable et logement loué sans problème, mais prix d’achat initial généralement très élevé	Équilibrée : prix d’achat du bien immobilier plutôt raisonnable ; loyers élevés sans exagération et facilement louables	La plus intéressante où investir ! Prix d’achat et loyers modérés. Zones attractives.
Plafond de loyers	16,83 € / m²	12,50 € / m²	10,07 € / m²

Plafond de ressources
– personne seule	32 126 €	32 126 €	30 260 €
– couple	55 486 €	55 486 €	40 410 €
– 1 personne à charge	72 537 €	66 699 €	48 596 €
– 2 personnes à charge	86 843 €	79 893 €	58 666 €
– 3 personnes à charge	103 326 €	94 579 €	69 014 €
– 4 personnes à charge	116 268 €	106 431 €	77 778 €
– au-delà (par pers.)	+ 12 954 €	+ 11 859 €	+ 8 677 €

Nous sommes donc à une période phare de l’investissement locatif. Mais combien peut-on espérer gagner grâce à l’investissement immobilier en loi Pinel ?

SIMULATEUR LOI PINEL 2018

Soyons clairs dès le début : la réduction d’impôts engendrée par le dispositif Pinel peut atteindre 63 000€ !!! Prenons le cas d’un acheteur qui investit 200 000€ pour acheter un appartement sur Metz. Il souhaite le louer sur une période de 12 ans. Il pourra donc déduire de ses impôts 42 000€ soit 3 500€ / an. On se souvient au passage que l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000€ (tous biens compris) et que le la déduction d’impôts ne peut pas être reportée d’une année à l’autre.

Tout dépend donc de la durée de la location :

LOUÉ DURANT	RÉDUCTION D’IMPÔTS
6 ans	12 %
9 ans	18 %
12 ans	21 %

Autre cas : toujours à Metz, une personne acquiert un bien immobilier d’une valeur de 100 000€ et prévoit de le louer pendant 9 ans. (100 000€ x 18 %)/9 = 2 000. La déduction d’impôts totale sera cette fois-ci de 2 000€ chaque année.

Prenons un dernier exemple en comparant les possibilités qui vous sont offertes. Imaginons que nous soyons toujours à Metz, Montigny-lès-Metz, Woippy, Marly (ou ailleurs puisque les zones n’influent pas sur les bénéfices de l’opération) et voyons les possibilités à investissement égal :

150 000 €
6 ans	3000€ /an pendant 6 ans
9 ans	3000€ /an pendant 9 ans
12 ans	2625€ / an pendant 12 ans

À noter, si vous avez choisi 6 ou 9 ans, qu’il vous est possible de prolonger le durée de la location en cours jusqu’à 12 ans.

LOI PINEL 2018 ET DÉFISCALISATION : CONCLUSION

Comme nous l’avons vu dans cet article, le dispositif Pinel constitue une niche fiscale très intéressante. L’accompagnement d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine qui connait le secteur de l’immobilier est plus que recommandé pour optimiser votre investissement.

Découvrez les logements éligibles Pinel proposés par Henrion Immo, spécialiste de l’investissement locatif en Lorraine.

Didier Henrion