L'INVESTISSEMENT LOCATIF GÉRÉ

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Vous trouvez les taux d’intérêts de placements financiers toujours moins avantageux ? Vous souhaitez profiter de rendements élevés sur vos investissements ?

Alors cet article sur l’investissement locatif géré (LMNP) est fait pour vous :

Vous allez découvrir comment générer des rendements allant de 4% à 5% avec les avantages de l’immobilier, sans la contrainte de la gestion des locataires !

Découvrez la location meublée non professionnelle gérée et ses nombreux avantages en termes de bénéfices et de défiscalisation.

TOUR D’HORIZON DE LA LMNP CLASSIQUE​

Regardez notre vidéo pour un tour d’horizon rapide de la LMNP

La LMNP, Location Meubléé Non Professionnelle, est un statut permettant de récupérer la TVA à l’achat (si vous investissez dans une résidence neuve de services) et de percevoir des revenus locatifs non imposables !

Il ne faut pas la confondre avec la LMNP gérée dont nous allons parler plus bas. Abordons d’abord la LMNP classique avec cette simulation :

Vous souhaitez placer 100 000€ :
– Vous achetez un bien à 120 000
– Récupération de la TVA = 20 000€

Vous payez donc votre bien 100 000€ ! Une belle opération financière pour commencer. Effectuons maintenant une simulation de loyers pour déduire les charges des impôts :

 

Imaginons un loyer à 700€/mois soit 8400€/an et 3000€ de charges à l’année. Vous pourrez les déduire de vos impôts, soit :

Revenus fonciers = 8400€
– Charges = 3000€
– Bénéfice imposable = 8400-3000 = 5400€

Ça donne envie de faire des travaux !

Mais ce n’est pas terminé…

Vous pouvez aussi amortir votre bien pour réduire la base imposable. Il nous restait 5400 € de bénéfices imposables. Partons pour un amortissement sur 15 ans soit 6667€ / an à déduire des revenus fonciers. Vous l’aurez compris : 0€ de bénéfices imposables via cette méthode très rentable. Une valeur sûre de la défiscalisation !

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On résume la formule pour payer moins d’impôts tout en investissant dans un bien immobilier grâce au statut LMNP :

120 000€ valeur du bien TTC
100 000€ valeur du bien HT (TVA remboursée)
8400 € revenus fonciers annuels
+ 3000 € de charges déduites sur ma fiche d’impôts
+ 6667 € d’amortissement
= 0€ de bénéfices imposables pour ce bien !

Pour bénéficier de ce statut il vous faut simplement remplir les critères suivants :

• Acheter un bien meublé (ou le meubler soi-même) et le louer. Rappel : « Un logement meublé est un logement équipé des meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courant. » (loi Alur de mars 2014, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989)

• Que les revenus générés par la location n’excèdent pas 23 000€ ou 50% de vos revenus globaux par an (le mieux est donc de demander conseil à un Conseiller en Gestion de Patrimoine).

• Conserver le bien 20 ans pour récupérer la TVA. Sinon vous devrez la rembourser au prorata des années. Exemple : vous revendez votre bien immobilier au bout de 10 ans et avez gagné 20 000€ de TVA => 20 000 X 10/20 = 10 000€ à rembourser. Cette contrainte permet néanmoins de préparer sa retraite puisqu’au bout de 20 ans vous possédez un bien remboursé, qui vous a fait bénéficier d’avantages fiscaux et d’une source de revenu et que vous pouvez alors revendre, habiter ou simplement continuer à louer.

Pourtant il y a mieux !

Vous avez une somme à placer et souhaitez profiter des avantages de la pierre ? Qu’est-ce qui vous retient ? Peut-être la principale contrainte des propriétaires : gérer les locataires… Vous n’avez pas forcément envie de vous lancer dans une nouvelle activité chronophage.

Vous vous dites « Pourquoi ne pas placer mon argent dans un fond euros à 1,60%, sans risque et sans contrainte » ? La réponse est dans la question : plus aucune contrainte mais soyons francs, une rentabilité moindre.

Si votre but est d’investir dans un bien immobilier pour dégager des rendements corrects sans trop de contraintes et à risques réduits, voici la solution :

LA LMNP GÉRÉE

Investir dans la LMNP gérée, c’est profiter des avantages de la défiscalisation en LMNP classique et y ajouter une tranquillité d’esprit.

Le principe est résumé par ce simple schéma :

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L’investisseur acquiert un bien immobilier qui sera géré par un professionnel. Le gestionnaire perçoit les loyers de l’occupant et reverse ces loyers à l’investisseur comme convenu dans le contrat. Les loyers sont garantis par le gestionnaire à l’investisseur qu’il y ait un locataire ou non ! L’investisseur et le gestionnaire sont liés par un bail commercial pour 9 ans, régissant leurs obligations :

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L’investisseur : perçoit un loyer (sous forme de rendement trimestriel généralement) et paie une partie des charges

gestionnaire immobilier

Le gestionnaire : s’occupe du remplissage de la résidence et prend à son compte les aléas locatifs (vacances, carences de locataires) ainsi que l’autre partie des charges

Prenons un exemple concret avec les résidences de tourisme Le Cap Azur à Saint-Mandrier, gérées par Néméa et sélectionnées par Cérénicimo :

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Pour un investissement de 100 000€, l’investisseur profite des avantages suivants :

– Bien d’une valeur de 120 000 € (TVA déduite)

– 4,2 % de rendement moyen soit 4200 € à l’année (1050 €/trimestre)

– Charges déductibles des bénéfices immobiliers

– Le choix entre l’amortissement déductible des impôts OU profiter de la loi Censi-Bouvard : 11% du prix du bien à déduire des impôts sur 9 ans. Dans ce cas précis 1222€ / an, avec possibilité de prolonger le processus 6 ans après la fin du bail si les 11% n’ont pas été entièrement consommés. Nous ne saurions que trop vous conseiller de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour vous guider vers la solution qui vous correspond.

Répartition des charges dans le cas de Cap Azur à titre indicatif :

Pour l’investisseur : assurance de la copropriété, gros travaux et mise en conformité, charges de copropriétés usuelles non récupérables (frais de syndic…), impôts fonciers.

Pour le gestionnaire : entretien des lieux, du mobilier, des éléments d’équipement ; assurance incendie, explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles, risques locatifs, etc. ; menus travaux et petits travaux d’embellissement ; taxe sur les ordures ménagères.

Résumons : Vous devenez propriétaire d’un bien et percevez un loyer trimestriel (généralement 4% à 5% de votre investissement). Vous payez les charges essentielles pour permettre au bien de conserver sa valeur (travaux importants, impôts fonciers, etc.) mais récupérez celles-ci sur vos impôts. De plus vous pouvez déduire de vos bénéfices imposables l’amortissement du bien ou 11% du prix du d’achat HT avec le dispositif Censi-Bouvard.

Le gestionnaire quant à lui se charge des contraintes liées aux locataires et des charges liées à la vie courante.

Convaincu ?

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Pour investir à profit, encore faut-il avoir une connaissance à la fois du marché immobilier et de la gestion de patrimoine. Car même si les risques sont réduits, ils ne sont jamais inexistants. Quel bien acheter ? Quel gestionnaire de confiance choisir ? Quid de la revente éventuelle ? Puis-je disposer de mon bien ? Quelle sont les conditions pour profiter de la loi PINEL ? Quelle est la différence entre la loi PINEL et la loi CENSI-BOUVARD ? De nombreuses questions méritent une réponse au cas par cas pour des opérations financières engageant de fortes sommes d’argent. Alors n’hésitez pas à remplir le formulaire ci-dessous pour être contacté par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Il vous fournira de précieux conseils et l’accès à un catalogue de biens sélectionnés.

Sachez également que la location meublée gérée porte sur l’achat d’un appartement meublé dans une résidence de service. Si vous souhaitez vous renseigner davantage sur les quatre types d’appartements et leurs caractéristiques, consultez notre page dédiée à l’investissement dans des résidences de services.

Didier Henrion